[住活マニュアル]物件売買の際に知っておくと便利な不動産関連の諸制度|物件OFF

物件売買の際に知っておくと便利な不動産関連の諸制度

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物件の購入や売却、さらにリフォームの際などには、ただ購入をすればいいのではなく様々な制度が絡んできます。中には知っておくことで、減税や補助金の受け取りなど通常よりお得に物件の売買を進めることができるような制度もありますので、ここでは物件売買時に知っておくべき諸制度をご紹介したいと思います。


不動産取得税


物件の購入や新築など、不動産を取得した際にかかる税金です。マンションの場合は住居のみにかかりますが、一戸建ての場合は土地と建物どちらにもかかるので注意しましょう。固定資産税評価額(建物+土地の評価額)に税率4%(2018年3月31日までに取得した場合は3%)をかけて計算されます。新築住宅、中古住宅ともに、一定の条件を満たす物件については軽減措置を受けることができます。


固定資産税・都市計画税


毎年1月1日時点で建物や土地を所有している方に対して課税される税金です。固定資産税評価額(建物+土地の評価額)に税率をかけたものとなり、固定資産税は1.4%が通常、都市計画税は0.3%が上限で、それぞれ市区町村によって異なるので、物件を購入する前に事前に確認をしておくと良いでしょう。
減額措置も用意されており、「小規模住宅用地」や「一般住宅用地」の場合や、新築住宅で一定の条件を満たす物件の場合などに、税額軽減を受けることができます。


登録免許税


物件の購入や建築時、土地や建物の権利関係を示すための登記にかかる税金です。新築物件の場合は「所有権の保存登記」、中古物件や土地の場合は「所有権の移転登記」、住宅ローンを借りる際の「抵当権の設定登記」と、それぞれで登記が必要で、固定資産税評価額(建物+土地の評価額)または住宅ローン借入額に一定の税率をかけることで算出されます。
登録免許税にも税率の軽減措置が用意されており、一定の条件を満たすことで

・土地所有権の移転登記:2% → 1.5%
・新築建物所有権の保存登記:0.4% → 0.15%
・中古建物所有権の移転登記:2% → 0.3%
・住宅ローン抵当権の設定登記:0.4% → 0.1%

と、それぞれ軽減を受けることができます。軽減措置を受けるには特に申請などは必要無く、登記を行う際に物件が条件を満たしていれば、軽減された税率での算出となります。


不動産売買契約書等の印紙税


物件の売買やリフォーム時など、契約書を交わす際にかかる税金です。具体的には、物件売買時の「不動産売買契約」、新築やリフォーム時の「建設工事請負契約」、住宅ローン借入時の「金銭消費貸借契約」を交わす際の契約書が対象です。税額は対象となる契約書に記載された金額によって変わり、物件価格やリフォーム代金、住宅ローン借入額などにより算出されます。
物件売買や新築・リフォーム時には軽減措置が用意されており、

・500万円~1000万円以下:1万円 → 5000円
・1000万円~5000万円以下:2万円 → 万円
・5000万円~1億円以下:6万円 → 3万円

と、それぞれ軽減を受けることができます。こちらの軽減措置は2014年4月1日~2018年3月31日に作成される契約書に適用されます。


消費税


物件売買の際、建物に対して消費税がかかります。土地については非課税です。新築の一戸建てやマンションを購入する際や、家の増改築時の建築工事費や設計料に対して消費税がかかります。中古物件の場合、売主が個人の場合はかかりませんが、不動産会社がリフォームを行って販売している中古物件の場合は消費税がかかりますので注意しましょう。
消費税については、税率が5%から8%に増税された2014年から、一定以下の収入の方が住宅ローンを借入して物件を購入する際に、増税分の負担を軽減する「すまい給付金」制度が開始されています。


定期借地権


一定期間(一般的には50年以上)に限り、土地を借りる権利のことです。地主より一定期間土地を借り、そこに自分で建物を建て所有するという内容で、土地購入や固定資産税といったコストが安くなる事がメリットです。但し、定期借地権の場合は契約の更新は行われず、期間が終了したら必ず地主に土地を返す必要がありますので注意が必要です。また、土地に関して購入時に敷金や権利金といった一時金の支払い、購入後毎月の地代、解体費用の積立金などを支払う必要があります。


長期優良住宅


長く居住できる住宅の普及を目的として2009年6月より長期優良住宅の認定制度がスタートし、こちらの認定を受けることで税制や住宅ローン金利の優遇を受けることができます。こちらの認定を受けるには「構造躯体の劣化対策」、「耐震性」、「維持管理・更新の容易性」、「可変性」、「バリアフリー性」、「省エネルギー性」、「一定の住戸面積を確保」、「適切な維持保全計画を策定」、「良好な景観の形成に配慮した建物」のそれぞれの条件を満たす必要があります。2014年からは、新築だけでなく住宅の増改築でも長期優良住宅の認定を受けることができるようになりました。


低炭素住宅


省エネを目的として、エネルギー消費量を減らすための低炭素化対策が取られた住宅の認定制度が2012年12月よりスタートしており、こちらの認定を受けることで税制や住宅ローン金利の優遇を受けることができます。建物の断熱性能や節水対策、木材の利用、常時換気システム、高効率給湯器の取り付け、太陽光発電など、実施されている対策から、省エネ法の省エネ基準に比べて一次エネルギー消費量が10%以上減らすことができているかなどが認定基準となります。


住宅性能表示制度


第三者機関が国の定めた住宅品質確保促進法に基づいて住宅の評価をして「住宅性能評価書」として表示・交付する制度です。共通のルールが定められているので、様々な物件の性能を比較して見ることができます。新築住宅の場合は設計段階の「設計住宅性能評価書」と、施工・完成段階の「建設住宅性能評価書」が、中古物件の場合は「現況検査・評価書」が交付されます。


環境性能表示制度


物件の消エネ性能や緑化対策などを、各自治体が定めた基準に基いて評価し表示する制度です。省エネ性、耐久度、緑化対策、太陽光発電設備の導入など、各自治体で基準が制定されており、それに基いて建築主が自己評価します。一定規模以上の建物が対象となっており、ホームページでの評価結果表示や広告への表示などが義務付けられることが多くなっています。


瑕疵担保責任


購入や新築した物件に入居後、何らかの欠陥が見つかった場合に売主や施工者から無償補修、損害賠償を受けることができるものです。住宅品質確保促進法によって、引き渡しより10年間の瑕疵担保責任が定められています。対象となるのは建物の基礎や柱、梁、屋根、窓などの建物構造の大本となる部分で、全ての新築物件に義務付けられています。中古物件の場合は築10年以内でも対象にはならないので注意が必要です。


既存住宅売買瑕疵保険


新築物件でなく中古物件の場合に補償、損害賠償を受けるための保険です。中古物件を検査機関が検査し保険法人が保険を付けてくれることで、中古物件であっても引き渡しから1~5年間、瑕疵担保責任が定められる事になります。こちらは1981年施工の新耐震基準を満たしていることが条件となり、売主が個人で検査機関が瑕疵担保責任を負う「個人間売買タイプ」と、売主が不動産会社でその不動産会社が瑕疵担保責任を負う「宅建業者販売タイプ」の2種類があります。


リフォーム瑕疵保険


物件をリフォーム会社に依頼してリフォームし、工事終了後欠陥が見つかった場合に無償で再工事費用を受け取ることができる保険です。基礎や柱、梁、屋根、窓などの建物建造の大本となる部分は5年間、それ以外の箇所は1年間の保険期間となっています。この保険を利用できるのは住宅瑕疵担保責任保険法人に登録しているリフォーム会社に依頼した場合のみとなっているので、事前にリフォームを依頼する業者が保険法人に登録がされているかどうか確認するようにしましょう。補修工事の費用と調査費用、転居・仮住まい費用など、リフォームに要した費用が支払対象となります。

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