消費税が現行の8％から10％に引き上げられるの2019年10月1日が、いよいよ迫ってきました。
これまで2015年、2017年と2回延期を繰り返しましましたが、2019年5月9日に行われた参院予算委員会でも「リーマン・ショック級の出来事がない限り、現行の8％から10％に引き上げる予定」と重ねて強調していますから、10月にはほぼ確実に10％への増税が実行されると予想されています。

そうなると、気になるのは「マイホームの購入をどうするか？」でしょう。
100円200円の気軽に買えるものならまだ増税額も微々たるものかもしれませんが、1000万円や2000万円、中には1億円以上ものお金が動くマイホームの購入にかかる税金は、2％増と言えども簡単に見逃すことの出来る額ではありません。
「それなら増税前に買う！」とは思っていながらも、増税の2019年10月以降に“住宅ローン減税”が延長されるとか“すまい給付金”の拡充だとか、いろいろお得な制度が実施されると聞いて、増税前がいいのか、増税後のほうがいいのか、本当にいつ買えばいいのかわからなくなってはいないでしょうか？

今回は、増税でマイホーム購入にどれだけ影響を与えるのか、増税対策はあるのかなど、消費増税に関する情報をまとめました。

《増税はマイホームの購入に影響する？》

マイホーム購入を予定している場合はもちろんのこと、日本で生活しているうえではやっぱり気になる消費税増税。
消費税8％から10％へ2回増税のタイミングを見送った理由として一番大きいのが、2014年の消費税5％から8％への増税後に消費の落ち込みが激しかったからとされており、どうしても実行に慎重にならざるを得ない状況のようです。その当時も、増税が住宅購入にもたらす影響についてもかなり話題となっていました。今回は前回の3％増税より2％増税とわずかに抑えめな上げ幅ですが、「消費税10％になる前に」と駆け込み需要はやはり発生傾向にあります。

生活するために必須となる食料品や新聞は経過措置である軽減税率の実施がされるようですが、住宅購入に関してはもちろん増税対象となっております。
新築のマンションや新築分譲住宅の場合は、基本的に売主は“事業者（法人）”ですので課税されますが、中古住宅のほとんどは売主が“個人”となるため非課税となります。ただし非課税になるのは購入価格だけで、“不動産仲介業者”が仲介している場合は仲介料や手数料などの様々な諸経費は課税対象となるので注意しましょう。また、中にはこの不動産仲介会社が中古物件を買い取って販売している物件もありますが、こちらは事業者との取引となりますので、増税後には10％分課税されます。
なお、土地代はそもそも非課税なので、建物代にだけ増税されることも覚えておきましょう。このため、土地をすでに所持、または土地を購入してから家を建てる注文住宅の場合も、事業者にあたる建築業者との取引になりますから課税の対象になります。

・注文住宅の場合
建主と施工会社の間で結ぶ“請負契約”から、工事完了後に建主に正式に渡す“引き渡し”までがあります。9月30日までにこの“引き渡し”が行われれば消費税は8％に、10月1日以降に行われれば増税した10％が適応されることになります。
ただし消費税引き上げに伴う経過処置として、2019年3月31日までに“請負契約”を行っていた場合に限り、“引き渡し”が10月1日以降になったとしても税率8％が適応されます。

・新築分譲住宅、新築マンション、売主が不動産仲介業者の中古住宅の場合
新築住宅と同じく増税のタイミングは“引き渡し”がいつ行われたかで適応税率は変化します。こちらも9月30日までに行われば8％、10月1日以降であれば10％となるようです。

・個人間の中古物件売買の場合
非課税のため、どのタイミングで購入しても消費税はかかりません。

■リフォームやリノベーションは課税対象

売主が個人なら中古住宅の購入は非課税と聞くと、中には「増税を気にしなくていいのならゆっくりと物件探しをして気に入ったのを厳選して、きれいにリノベーションしてから住もう」と考える人がいるかもしれません。実は、このパターンの場合は要注意です。 たしかに個人間の取引であれば“購入価格”自体は非課税で、消費税8％だろうが10％だろうがいつ購入しても消費税は課せられません。ですが、リフォームやリノベーションを行うのは事業者のため、2019年9月30日までに“引き渡し”を受けなければ、増税後の10％が適応されます。
なお、注文住宅と同じく経過処置として2019年3月11日までに“請負契約”を行っていれば、10月1日以降の“引き渡し”でも税率8％になります。このことから、「リフォーム・リノベーションを行う中古住宅は、注文住宅とほとんど同じ」と考えても良いかもしれません。

小規模なリフォームなどは比較的短期間で済むでしょうが、駆け込み需要で混雑していることも予想されますし、大規模なフルリノベーションなどは2～3か月ほどかかることがほとんどですので、増税前にと考えているのであればできるだけ早め早めに話を進めておきましょう。

《政府による消費税増税の支援制度も施行予定》

これまで数回の消費税増税が施行されましたが、それが行われるたびに増税直前に購入を済ませておく“駆け込み需要”や、増税後に発生する“買い控え”による経済の落ち込みなど、様々な弊害も同時に発生しました。
住宅関係も例外ではなく、2014年の8％への増税前にはマイホームの購入を急ぐ人が一気に増えた結果、市場から物件が数少なくなるという状況に。不動産価格はそもそも“需要と供給のバランス”で決定されるものですから、供給が乏しくなれば自然と相場は上がっていきます。
結果、自由に選べる物件も少なく、さらに販売価格が高いという状況に陥ってしまったのです。

それだけでなく、忙しければ工事業者のミスなども発生するかもしれませんし、引き渡しまでに時間がかかってしまうこともあるかもしれません。不動産仲介業者なども多くの人々を同時に担当しなくてはならず、1人1人にしっかりとした対応が出来なくなってしまうでしょう。
増税で「損をしないため」に購入を決めたはずなのに、駆け込み需要のせいで得をしたのか損をしたのかわからなくなってしまった人もいたようです。

このような状況が再び発生することを予想して、政府は2000億円以上の予算を盛り込み、様々な対策を打ち出しています。

■住宅ローン控除の延長

住宅ローンを利用して物件を購入した際に、年末の住宅ローン残高に応じて所得税（場合により住民税）から一定額が控除され戻ってくる制度が、“住宅借入金等特別控除（じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ）”、通称“住宅ローン控除（もしくは住宅ローン減税）”と呼ばれるものです。自分が支払うはずだった所得税や住民税が控除され、最大で年に40万円が戻ってくるといったもので、現時点では10年間この制度を受けることが可能となっております。
これが、最大13年間までに延長することが予定されているのです。

もちろんそのままの形で延長するわけではなく、“11年目以降は控除額の計算式が変更される”ということと、13年に延長する条件として“2019年10月1日から2020年12月31日の期間中に入居”及び、“税率10％で家屋を購入した”、この2つを満たしている必要があります。また、一般個人との取引で購入した場合はそもそもが非課税なため、延長対象にならないので注意です。

・10年目までの住宅ローン控除
年末ローン残高の1％
納めた税額（所得税・住民税）
40万円（認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅のみ50万円）

この中のうちで最も少ない金額を控除。

・11年目から13年目までの住宅ローン控除
税抜き建物価格の2％÷3
年末ローン残高の1％

どちらか少ないほうの金額を控除。

つまり、税額8％から10％に増えた分多く支払った「建物価格の2％分」が、延長された3年間でそのまま手元に還ってくる、という形です。いったんは増税後の価格で支払わなければならないものの、その増税した分だけ控除されて戻ってくるわけですから、最終的に増税前の8％の価格で購入したのと同じことになるのです。

●リフォーム・リノベーションの場合も対象に
住宅ローンを利用してリフォーム・リノベーションを行った場合も対象となります。
リフォーム及びリノベーション費用が補助金などを除いて“100万円以上”である上、“住宅の専有面積が50平米以上”、“耐震改修工事”、“一定のバリアフリー改修工事”、“一定の省エネ改修工事”などの条件がいくつかありますが、これらを満たしていれば“住宅ローン控除”を受けることが可能ですし、2019年10月1日以降の消費税率10％でリフォームなどを行えば13年間まで控除期間の延長も行われます。
この場合も、延長した3年間で消費税引き上げ分に相当する2％分が戻ってくる形になります。

※住宅ローン控除について詳しく知りたい方はこちらの記事も！
・住宅ローン減税の期間が3年延長決定！10年間から13年間へ
・どうなる？住宅ローン減税！

■すまい給付金の拡充

自分が住むための住宅を購入した人に対して、給付金が支払われる制度が“すまい給付金”です。
“住宅ローン控除”と混同してしまいそうですが、この住宅ローン控除は収入が高い人ほど控除額が大きく、逆に収入が低ければ低いほど控除額も少なくなり、恩恵をあまり受けることが出来ないというデメリットがあります。この“すまい給付金”そのような差を埋めるためのもので、世帯収入が一定以下であれば購入した住宅の金額に左右されることなく受けられるため、対象であれば確実に活用したい制度なのです。

現行では、対象者の収入額が“510万円以下”で、給付金額が“上限30万円”となっていましたが、消費税10％への増税後は収入額“775万円以下”、給付金額も“上限50万円”と両方ともに大幅UP。たとえば収入額600万であれば、消費税8％の時は対象外となり給付金を受け取ることは一切できませんが、消費税10％になったあとに住宅を購入すれば対象となるため給付金を受け取れることになります。この場合は、増税後に購入したほうがお得と言えるでしょう。

収入だけではなく、床面積や第三機関の検査などいくつかの条件はありますし、全員が最大額の給付金を受け取れるわけではありません。ですが、基準の幅がだいぶ広がったことにより対象となる人は確実に増えそうです。

※すまい給付金について詳しく知りたい方はこちらの記事も！
・物件を購入する前に知っておきたい住宅ローン控除とすまい給付金

■次世代住宅ポイント制度創設

過去に“住宅エコポイント制度”や“省エネ住宅ポイント制度”などがありましたが、これが増税後に“次世代住宅ポイント制度”と名を換えて復活することも予定されています。
この“次世代住宅ポイント制度”とは、わかりやすく言えば「消費税10％適応後に、一定の性能を持った住宅の新築もしくはリフォームを行うと、様々な商品と交換可能なポイントが発行される」というもの。一定の性能とは、“環境”、“安心・安全”、“健康長寿・高齢者対応”、“子育て支援・働き方改革”に準する住宅の新築・リフォームを行った住宅となっております。

なお、その前提条件として

・注文住宅、リフォームの場合
所有者が居住するための住宅で、2019年4月～2020年3月に請負契約及び着工したもの
（着工が2019年10月～2020年3月であれば特例的に対象）

・新築分譲住宅の場合
所有者が居住するための住宅で、2018年12月21日～2020年3月に請負契約及び着工し、売買契約を締結したもの

・完成済の新築分譲住宅の場合
所有者が居住するための住宅で、2018年12月20日までに完成し、2018年12月21日～2019年12月20日に売買契約を締結したもの

があり、さらに消費税増税後の“2019年10月以降”に引き渡しが行われた住宅が対象になります。

新築であれば、断熱等級4や一次エネ等級4を満たす“エコ住宅”、耐震等級2を満たす“耐震住宅”など、リフォームであれば“耐震改修”、内窓、ドア、外壁や屋根などの“断熱改修”、手すりや段差解消などの“バリアフリー改修”など。多くの項目がありますが、条件を満たすごとに点数が加算され、ポイントが発行されます。


●これまでのポイント制度より大幅グレードアップ
“住宅エコポイント制度”などではポイントを発行する項目が、断熱性を高めるための内窓設置や、断水型トイレ、高効率の給湯器など省エネルギー性能のに特化したものや、高齢者や体の不自由な人のための段差解消など、さほど項目は多くはありませんでした。が、“次世代住宅ポイント制度”ではさらにポイントを発行する項目の幅を広く、数も多く追加。省エネルギー住宅やバリアフリー改築などはもちろんのこと、家事や育児に忙しい子育て中の世帯のために、ビルドイン食器洗機や自動調理対応コンロ、浴室乾燥機、掃除しやすいレンジフードやトイレ、宅配ボックスなど、“家事負担軽減設備”の設置でもポイントがもらえるのはかなり嬉しいところです。

さらに若者世帯（40歳未満の世帯）や子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）は、中古住宅を購入し、100万円以上のリフォームを行うだけで、10万ポイントを受け取ることも可能。発効されるポイントは、1ポイント＝1円ですから、10万円相当のものと交換できるのは見逃せません。
もらえるポイントには上限がありますが、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションして住みたい、なんて考えている人たちには絶好のチャンスかもしれませんね。


●ポイントとの交換商品も種類豊富
獲得したポイントは、家電、インテリア、雑貨・日用品、食料品・飲料、スポーツ・健康増進、福祉・介護用品、防災・避難用品、ベビーキッズ用品や地場産品まで、豊富な商品の中から選ぶことが出来ます。たとえば30万ポイントがあったとすれば、30万円の商品をもらうことが可能です。マイホームの購入はもちろんのこと、引っ越しするだけでも出費はかさむもの。でも、前の家から持ってきた家具や家電のサイズは新しい家に合わない、なんてこともありえます。
そんな時にはもらったポイントで新しいものを好きに選べるというのは、やはり魅力的でしょう。

なお、ポイントは即時交換ではないため、過去のポイント制度のように工事費用に直接充てることはできません。さらに、ポイント自体は課税対象とならないものの、商品に交換するとその商品額に相当する額が“一時所得”となり、条件次第では課税されて確定申告が必要となるケースもあるので注意してください。

■贈与税非課税枠の拡充

住宅の購入やそれに伴った土地購入、父母、祖父母などの直系尊属（直系尊属：父母や祖父母など自分より前の世代の血族。養子縁組をしている場合もこれに該当）から増改築を目的とした資金の贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります。現時点では最大1,200万円がその非課税枠でしたが、10％増税に伴って拡充されています。

ちろんこちらも条件があり、日本国内に住所があること、贈与者が贈与を受ける側の直系尊属であること、受ける年の1月1日の時点で20歳以上であること、贈与を受ける年の合計所得が2,000万円以下であることなどのほか、対象となる住宅にも条件がありますし、新築住宅・中古住宅・リフォームにも分かれて細かく設定されていますので、気になる人は国税庁のサイトで確認しておきましょう。

※国税庁：No.4508　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

非課税の限度額は住宅によって変化し、条件を満たしていれば最大2,500万円が適用されますが、“省エネや耐震性などに優れた質の高い住宅”であれば、最大3,000万円まで適応されるようになります。ただし、条件を満たしていない場合や、非課税となる個人間での住戸住宅売買はこれまでと同じく最大1,200万円が上限です。
また、最大3,000万円（2,500万円）なのは2020年3月31日までで、2021年4月以降はこちらも最大1,200万円に戻ってしまうため、資金の援助を受ける予定があるのならばそれまでに済ませたほうが良いかもしれません。

《まとめ》

住宅購入は動く金額が大きいだけあって、消費税増税に大きく影響を受けることは間違いありません。もちろん消費税8％のうちの“今”、欲しいと思える家が見つかっているのならば、増税される前に買ってしまうのもひとつの手でしょう。増税を待つ必要はありませんし、他の人に売れてしまう可能性もあります。色々お得な増税対策を受けることはできませんが、様々な諸経費や引っ越し料金、家具家電の費用や各種保険料なども8％の状態で支払うことが出来るのはやはり大きいです。
ただし、まだぼんやりとしか決まっていない状態なのであれば、「増税されるから」とあわてて物件探しをしないほうが良いのは間違いありません。慌ててしまえば良い物件探しはできませんし、年収やローンの借入金額など条件によっては増税後に購入したほうが得になる場合もあるからです。

マイホームは一生付き合うことになるものかもしれませんから、じっくりと相談しながら理想の物件を選びたいもの。“増税”という単語に惑わされず、「気に入った物件」をいつ見つけ出したかによって「購入するタイミング」を決めましょう。