[物件OFFコラム]買ったから分かる!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第四回)|物件OFF

買ったから分かる!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第四回)

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物件オフのスタッフが実際に物件を購入!物件を購入しようと思った理由から物件購入までを4回に分けてレポートします。第四回は“希望の物件が購入できない!?様々な要因とは…”と“希望の物件を押さえるための重要なポイント”をご紹介します。


これまでのレポートでは「物件購入のきっかけ」「物件選び検討」そして「物件購入までの流れ」をお届け致しました。
"物件を探し始めた""購入までの流れを知りたい"など物件を探し始めてこれから色々と調べる方や"住宅ローンや加入する保険について知りたい"という方は参考になると思いますのでご一読下さいませ。

※前回の記事はコチラ※
買ったから分かる!!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第三回) ~「物件選び検討(初期~中期段階)」 "望物件との出会いに備えた"購入までの流れ"と"事前準備" 編~
http://bukkenoff.jp/column/44

本編では購入物件が決まってきた方もしくは購入意欲の高い方は是非、知って頂きたい事柄をご紹介いたします。
私が実際に経験した事象から対策を記載しております。多くの方も同じ事象が発生する可能性がありますので希望物件を逃さないために是非、参考にしてみて下さい。



物件購入~希望の物件が購入できない!?様々な要因とは~

■希望の物件が購入できない!?① [買付と住宅ローンの事前申込み編]
物件探しを始めて数ヶ月、WEBサイトも毎日確認し気になる物件は内覧もしてみました。
そんなときに、、、遂に理想の物件との遭遇!!これは購入したい!!
掲載されて1日目、まだ間に合う!!妻とも相談し買付をだすことに。

すると不動屋からの返答は、、、
「問い合わせが多い物件に付き、事前申込みの審査結果順とさせて頂きます。」

買付を入れれば必ず物件を押さえられると思っていましたが、、、

どの人に物件を売るかは不動産屋次第。
買付をだせば物件が押さえられるという法律はないので、"物件を買える人を優先する"という考え方は間違ってはいません。

その日のうちに住宅ローンの事前申込みの手配を進めました。
しかし、金融機関の手配は初体験。銀行の選定や書類への記入・必要書類の収集などに時間がかかってしまい事前申込みの結果がでる前にその物件は売れてしまいました。

■希望の物件が購入できない!?② [住宅ローン編]
物件探しを始めた当初は物件購入へのアクションが遅れてしまい物件が購入出来ませんでした。 しかし、今度はいち早くアクションを起こしても希望の物件が購入できない事態に直面しました。
希望の物件には住宅ローンが組めない(組みづらい)物件があったのです。

『住宅ローンが組めない物件(組みづらい)』
 ・借地権付の物件
 ・建築違反(建ぺい・容積オーバーetc)
 ・住宅ローンの用件を満たしていない物件(接道なし・延床30㎡未満)etc


上記のような物件は割安で販売されていることが多いのです。そのような物件はそもそも住宅ローンを組むことができない(組みづらい)ので初めから検討から外しておいた方が良いかもしれません。 なお現金で購入される場合、上記の物件でも購入することは可能です。

※参考※
「物件購入の決め手となる住宅ローンの種類とメリット・デメリットのまとめ」
http://bukkenoff.jp/manual/16

■希望の物件が購入できない!?③ [値切り交渉と駆け引きのポイント]
今度こそはと思い、価格以外は比較的条件が揃った物件と出会い価格交渉をすることに。
4,000万円で売り出されている物件に対して3,800万円で買付を入れてみることにしました。

尚、サイトに記載されている物件価格はあくまでも販売希望価格なので人気物件以外は大抵値切り交渉ができるので必ず確認するようにした方が良いと思います。

不動産屋からの回答を待つこと数日。
「2番手の買付が満額(4,000万円)で入りました。」
「買い付け額を満額にしない限り購入権は2番手の方に移行されます。」


買付は一番で入れたからと言って最優先されるわけではなかったのです・・・。
あくまでも他の購入希望者と同条件だった際に優先されるだけのものなのです。

しかし、この物件は私の感覚で4,000万円の値付けは高い。
2番手の方がローンが通らなかったり、購入を取りやめる可能性もあるので値上げはせず待つことに。 不動産屋から何度か「買い上げはしませんか?」と言われましたが微かな可能性を信じて待ちましたが、その物件は2番手の方が満額で購入されたと後日連絡がありました。

値切りは誰もがしたいことですが、それと共に大切なのは"その物件がいくらだったら購入したいのか"という金額上限を決めておくことです。
売主も高く売りたいし仲介の不動産屋も販売価格の3%が仲介手数料のためできるだけ高く売りたいもの。そして、前述したように競合が現れる可能性もあります。
その物件に対して仮に"満額(もしくは買い上げ)でも購入したいかどうか""いくらまでだしてもよいのか"という点を自分の中で決断しておくことが重要なポイントになります。

※参考※
マイホームの購入予算の考え方
http://bukkenoff.jp/manual/25



物件購入~希望の物件を押さえるための重要なポイント~


良い物件はすぐに売れてしまうし購入希望者も殺到します。そのため希望の物件を押さえるためのポイントを理解しておきましょう。

『希望物件を押さえるポイント』
・物件はいち早く見つけてアクションを起こす。
・住宅ローンの事前審査は買付とともに進めておく。
・対象物件に対する価格の上限を決めておく。
・兎に角スピード感をもって対応する。


私は物件探しをする過程で色々と経験出来たことで上記の重要性に気付きました。しかし、探し始めは"高い買い物なのに即決なんてできない"と思っていましたが、私のように希望物件を何度か逃している人はスピード感の重要性に気付くと思います。
但し、浅い知識では間違った買い物をしてしまう可能性もあります。物件を探されている方は必ず知識をつけて適切な対応ができるように心がけると良いでしょう。



物件購入~実際にどうやって希望の物件を購入したのか?~


私は物件購入までに、3件の買付申込みをしましたが様々な諸事情でこれらの物件を購入することはできませんでした。

それではどのようにして物件が見つかったのか。
"物件は巡り合わせ"とはよく言ったもので、物件探しも気が付けば1年が経過し、疲れてぼんやりと過去にリストアップした物件を見ていると条件は揃っているものの自分の予算を大幅にオーバーしていて検討にも入れていなかった物件がふっと目につきました。

ダメ元で600万円という大きな値引きで不動産屋に問い合わせてみることにしました。
大抵大きな値引きは門前払いにされてしまうのですが、、、
売主の事情で"そろそろ売却したい"というタイミングとマッチし、まさかの600万円の値引きで販売してもよいという回答がきました。

私が交渉して値下がりしたため買付よりもまずは住宅ローンの事前申込みと思い進めていると、、、
翌日、その物件がWEBサイト上で500万円値引きされて掲載されていることに気が付きました。

不動産屋に連絡すると"売主様の希望で500万円の値引きでオープン販売することになりました。"とのこと。
値引き前の価格で検討していたお客にも値引きの連絡が既にいっているとのことだったので急いで買付をだすと・・・。

「3番手です」。。。

またしても出遅れてしまいました。

また買えないのか?と思っていると数日後に銀行から事前審査が許諾されたとの連絡がきました。 その結果を不動産屋に連絡したところ運良く1番手がローン却下になり、2番手は事前審査をまだ出していない状況だったため500万円の値引きであれば私に購入権が移行されるという条件でした。

希望額とは異なるものの、その後の買付の入り具合を確認してみると既に5件の買付が入っているとのことだったので、500万円の値引きで快諾することにしました。

こうして私は念願だった自宅を購入することができました。
結果からすると、当初物件探しの基準に設定した"相場よりも安く・立地の良いもの"と照らし合わせると、相場の点は少しだけ安いという程度でした。
それでも長らく物件を見ている中では条件が整った良い物件が購入できたと思っています。


不動産購入は人生で一番大きな買い物だけに慎重になり過ぎたり、こだわり過ぎたりなど様々な事象が起こると思います。
自分にとって100点という物件にはなかなか巡り合うことはできないので70~80点くらいで納得のできる物件を探すと良いかもしれません。

そして"不動産とは縁もの"と言われていますが、本当にその通りだと思います。
自分が購入したい時期に売りにでている物件から選ばなくてはいけない点やちょっとしたタイミングで購入できなかったり。そして私の経験上、買えなかった物件ほど欲しくなってしまうと思います。
しかし、買えなかった物件は"縁がなかった"と割り切り、次の物件探しをすると憧れのマイホーム探しが捗ると思います。

物件オフではこれから物件をお探しになる方のために上記でご紹介した記事以外にも様々なコラムを掲載しております。
ご興味がある方はご覧いただけますと幸いです。

※参考※
「物件オフ コラム一覧」
http://bukkenoff.jp/column

本記事が物件購入を検討されている方にとって少しでも参考になれば幸いです。
また本記事は経験を元にしており私感が含まれております。あくまで参考として頂きますようお願い申し上げます。

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