[住活マニュアル]物件購入の決め手となる住宅ローンの種類とメリット・デメリットのまとめ|物件OFF

物件購入の決め手となる住宅ローンの種類とメリット・デメリットのまとめ

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住宅ローンといっても、その種類は様々です。種類が豊富な民間融資か?安定の公的融資か?それぞれの住宅ローンのメリット・デメリット、金利のタイプをご紹介


ご予算内でお目当ての物件を見つけた多くの方が次に頭を悩ませるのが住宅ローンではないでしょうか。以前の特集で取り上げましたが、物件はローン審査が通って初めて購入出来るものです。そして、住宅ローンと一口で言っても、金利のタイプを含めその種類は様々です。今回の特集では住宅ローンの主な種類から金利の種類までご紹介します。

※物件価格の内訳や住宅ローンの一般的な借入れ額に関しては、以前の特集をご覧下さい

物件価格の内訳:
マイホームの購入予算の考え方
http://bukkenoff.jp/manual/25

住宅ローンの一般的な借入れ額に関して:
住宅ローンっていくら組めるの?
http://bukkenoff.jp/manual/39

住宅ローンは大きく分けて3つの種類があります。一つは民間の銀行による民間融資。恐らく住宅ローンと言われて皆様が真っ先に思い浮かぶのがこの民間融資でしょう。
2つ目は公的融資。言葉のとおり、公的機関が貸し出す住宅ローンになります。
3つ目が複数の銀行による融資、協調融資になります。こちらは融資対象が企業になりますので、この特集からは割愛します。



住宅ローンといえば、民間融資!種類が豊富な分、事前の情報収集は必須!

民間融資は銀行や信用金庫・労働金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社などが貸し出す住宅ローンを指します。金利のタイプは会社によって異なりますが、銀行や信用金庫、労働金庫は変動金利型や固定金利選択型を中心に融資を行っています。
特に銀行は個人の住宅ローンに注力しており、金利のタイプから実際の利息額まで銀行や借入する時期によって様々です。
※金利のタイプに関しては、後述します。

また、住宅販売業者等の不動産会社が民間の金融機関と提携する形で提供している住宅ローン、いわゆる提携ローンがあります。提携ローンの最大の利点は住宅販売業者の信用で借りられるという点です。銀行の窓口と比べ、融資条件が比較的緩やかであり、金利が優遇されやすいです。
但し、提携する金融機関やプランは自分では選べない場合があります。提携ローンは不動産会社を通して行いますので手間が掛からないという利点がある一方、不動産会社によっては、金融機関を指定してくる場合があります。
提携ローンにする際は「自分に合った住宅ローンを通常の民間融資から結べたのに!!」ということがないように、事前に不動産会社に希望の銀行等の要望を伝えることをお勧めします。

民間融資は種類が様々ですので、事前に情報収集していくことが大事なポイントになります。よく使う銀行はもちろん、地元の地銀や住宅ローンに特化した専門会社等で利用出来るローンを確認し、シュミレーションして貰うことで自分に合ったローンを見つけましょう。



安定の公的融資。最近は商品内容も充実して、民間融資に劣らない!?

公的融資にはフラット35、財形住宅融資、自治体融資などがあります。フラット35は言わずと知れた民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による住宅ローンです。金利に変動がなく、最長35年の借入が出来ることから、長期にわたる返済計画がたてやすい住宅ローンと言われています。
民間の金融機関が提携している商品ですので、窓口になるのは民間金融機関になります。金融機関によって金利が異なりますので、自分にあった金融機関を選べる等ある程度融通がききます。

さらに、「省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久・可変性」のいずれかについて優れた性能を有する住宅については、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」が利用出来ます。

財形融資は、勤務先で財形貯蓄をしている人が、住宅購入時に利用できる融資です。 勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人の場合、利用が可能です。借入時の金利は1%前後(5年固定)で、財形貯蓄額の10倍まで借り入れが出来ます。(最高4000万円)。



人生計画に大きな影響が!?住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンを選ぶ際に大きな判断基準となるのが金利になるでしょう。但し、住宅ローンのような長期返済型になると金利のタイプも様々です。住宅ローンの金利は大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2つになります。

■ライフプランをしっかり計画している人は固定金利が合っている!?
固定金利型はその名のとおり、金利が変わらないタイプになります。その魅力は、金融情勢、ひいては経済情勢の影響を受けずに返済が出来る点でしょう。但しデメリットはあります。変動金利と比較すると、金利は高めに設定されることが多い点です。

■出来るだけ損したくない人は変動金利か!?
変動金利型は、固定金利と異なり、ローンの金利が金融情勢によって変わる金利のことです。2016年3月時点でマイナス金利の影響から金利は下がり続けています。変動金利型を選べば、このような市況の恩恵を被ることが可能です。また、固定金利と異なり、借入当初の金利が低いのも魅力の一つと言えるでしょう。

※マイナス金利に関してはこちらの記事をご覧下さい。
マイナス金利で住宅ローンがどうなるのか?
http://bukkenoff.jp/column/37

但し、変動金利型の場合、金利が年に2回見直され、更に返済額は5年に1度見直されます。蓋を開けたら金利や返済額が上がる場合があります。
※返済額が上がる場合は前回の1.25倍を上限とするのが一般的と言われています。

変動型を借りる場合は、毎月返済額を少なめにして金利や返済額上昇時に備えるなど、リスクへの備えが必要になるでしょう。

■損したくないし、人生計画に影響も与えたくない人は固定期間選択型
金利は低めが良いし、市況の影響も受けたくない!!そんな人には固定期間選択型をお勧め致します。基本的には変動金利と同じく金利や返済額が変わるタイプですが、5年、10年など借入後一定期間の金利を固定にし、その後は固定金利にするか変動金利にするか、選択することが出来ます。固定金利期間終了後にその時の金利状況に応じて有利な条件を選ぶことが出来る自由度が高いタイプになります。
固定期間が短いほど金利は低めですが、最近は10年固定の金利を大きく引き下げた商品も登場しています。

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