[物件OFFコラム]買ったから分かる!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第三回)|物件OFF

買ったから分かる!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第三回)

コラム お役立ち情報

物件オフのスタッフが実際に物件を購入!物件を購入しようと思った理由から物件購入までを4回に分けてレポートします。第三回は希望物件との出会いに備えた“購入までの流れ”と“事前準備”をご紹介します。


前回までのレポートでは「物件購入のきっかけ」「物件選び検討(中期段階)」をお届け致しました。
どうやって物件を探せばいいのか分からない、どの物件が良いのか分からない、という方はきっと参考になる記事です。
まだお読みになられていない方はご一読下さいませ。

※前回の記事はコチラ※
買ったから分かる!!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第二回)
~「物件選び検討(初期~中期段階)」 "効率良く物件を探すポイント"と"自分に合った物件の考え方" 編~

http://bukkenoff.jp/column/43

今回の特集では希望物件との出会いに備えた"購入までの流れ"と"事前準備"をピックアップしてご紹介いたします。
物件探しと同じくらい重要な住宅ローンに関しても大まかな流れをご紹介しておりますので、これから住宅ローンを申込みする方は是非参考にして下さい。


物件選び検討~希望物件との出会いに備えた“購入までの流れ”と“事前準備”~

条件を緩和することで検討できる物件が増え次の課題がみえてきました。
それは購入までにすべきことがたくさんあるという事。

■購入までの流れ
①物件内覧
②買付申込み(買付証明)
③住宅ローンの事前申込み
④売買契約・住宅ローンの本申込み
⑤住宅ローンの実行・物件引き渡し


※参考※
「物件を購入する際の基本的な流れ」
http://bukkenoff.jp/manual/11

①物件内覧
実際に購入したいと思った物件があった場合、まず行うのが"内覧"。
物件探しもそうですが、初めての内覧ではチェックすべきポイントや他物件との優位性などを判断することが難しくなります。
なので"事前準備"をしておくことで効率の良い内覧をすることができます。

■物件内覧の事前準備
・物件概要を確認しチェックすべきポイントをリストアップしておく
・気になる物件の周辺環境は事前に調べておく。
・周辺で販売されている物件との比較


※参考※
「内覧する際に気をつけたい大事な3つのポイント」
http://bukkenoff.jp/manual/10

慣れるまで気になる物件はできるだけ内覧するようにしましょう。
実際の物件を見ることでネットで見た際の違いや間取り等、実物を見ることで今後の物件イメージが付きやすくなります。

②買付申込み(買付証明)
条件の良い物件はすぐに売れてしまうことが多いので物件を押さえるために"買付申込み"(略称、買付)が有効です。
買付は物件に対して購入の意思を表明るすものでその物件を一定期間(売主により期間や条件が付く場合があります)押さえることができます。
ただし売買契約ではないのでこの時点で物件が買える訳ではありませんのでご注意下さい。

③住宅ローンの事前申込み
物件は住宅ローンで購入する方が大半だと思います。
ローンを組む方の年収や勤続先(勤続年数)・諸費用(物件に充当する頭金含む)など諸条件により借入できる金額が変わるのでまずは"住宅ローンの事前申込み"に必要書類を揃え金融機関に打診しておくと良いかもしれません。
物件は決まっていなくても必要書類を揃えればどの程度、借り入れができるのか分かるようになります。

私の場合、事前申込みの手配が遅れて希望物件が買えなかった経験があったので、物件購入を真剣に検討されている方は物件が決まっていなくても事前申込みを進めて自身の借入条件を確認しておくことをお勧めします。

■住宅ローンで借入できる金額(大よその目安)
・通常(35年返済):年収の7倍
・借入期間が短い場合:年間返済額が年間総収入に対して35%以内×借入年数


※参考※
マイホームの購入予算の考え方
http://bukkenoff.jp/manual/25
物件購入の決め手となる住宅ローンの種類とメリット・デメリットのまとめ
http://bukkenoff.jp/manual/16
住宅ローン選びのポイント「フラット35・フラット35 S」
http://bukkenoff.jp/manual/23

住宅ローンを組むのにあたり借入金利も重要なポイントです。
主に諸費用(物件に充当する頭金含む)で貯金が足らず金利が上昇してしまう場合があります。
3,000万円/35年返済で借入をした場合、金利(固定金利の場合)が0.1%上昇するだけで総支払額が約50万円程度増えます。物件に充当する頭金を増やすことで金利が下がる場合、できるだけ頭金を増やした方が良いでしょう。

④売買契約・住宅ローンの本申込み
無事に住宅ローンの事前申込みが許諾されたらようやく物件の所有権を得るための手続きに移ります。
売買契約では売主が指定する手付金(物件購入費用に充当されるお金)と売買契約を交わすことで物件購入権を獲得することができます。
(この時点では物件の所有権は売主のままです。)
なお売買契約以降は売買契約書に記載された"特記事項"以外での解約は違約金などが発生するのでご注意下さい。

住宅ローンの本申込みは売買契約後に申込みすることができます。
なお本申込みの際に住宅ローンに付随する保険(8大疾病など)を付けるかどうかも決めなければなりません。住宅ローンに付随する保険は金利上乗せで月々支払うかたちになるのでしっかりと内容を確認して把握しておく必要があります。
(一般的には多くの方が加入する保険ですが加入しなくとも住宅ローンは組むことができます)

私の場合、住宅ローンは下記の内容で契約しました。

■物件オフのスタッフが組んだ住宅ローン
・借入条件:変動金利&35年固定金利(4:6)
・加入保険:八大疾病+自然災害(金利0.4%上乗せ)※住宅ローン付属保険


上記の理由としては変動金利は低いものの将来的に上昇する可能性があるため固定金利とミックスして組むことにしました。
また私が契約した2016年3月時点では固定金利が過去最低水準だったこと、そして私自身が心配性なことからこのようなプランになりました。

※住宅ローンの金利タイプに関してはこちらの記事をご覧ください。
物件購入の決め手となる住宅ローンの種類とメリット・デメリットのまとめ
http://bukkenoff.jp/manual/16

保険についてはかなり大きな金利上乗せですがガン保険等に加入していなかったので住宅ローンに含める形で"八大疾病"に加入。そして将来的に発生する可能性が高い地震に備え、"自然災害"も追加しました。
※住宅ローン付属保険とは別に加入する"火災保険"もあります。しかし、火災保険は自然災害による保証が弱く倒壊した場合でも全額は保障してくれなかったり、地震が原因となった火災は保障の対象外になる場合あります。
(住宅ローン付属保険・火災保険は金融機関や保険会社によって異なりますので詳しくはご相談をした金融機関にご確認下さい。)

⑤住宅ローンの実行・物件引き渡し
住宅ローンの実行前には金融機関が行う金消面談があり、その際に住宅ローンの条件確定(金利等)・住宅ローンに付随する保険・火災保険の加入手続きを行います。
金利は変えることができませんが借入条件(金利の組み合わせ)・住宅ローン付属保険・火災保険についてはこの金消面談まで変更することが可能ですのでギリギリまで検討し自分に合った最適なプランを選ぶようにしましょう。
(金消前にこれらの事項を確定しなくてはいけない場合があるので詳しくは住宅ローンを組む金融機関にご確認下さい。)

住宅ローンの実行・物件引き渡しは大きな問題が発生しない限りスムーズに進みます。
住宅ローンの実行をもってようやく買主に所有権が移転されます。
金消面談以降は物件引き渡し後の引越しやリフォーム等、次にやらなければならないことに時間を割くようにしましょう。


大まかですが今回は物件を探す~購入までの一連の流れをご紹介させて頂きました。
「まだまだ住宅ローンの実行は先」という方も仕事をしながらこれらの作業を進めるのは大変なことです。全体の流れを把握することで間違った選択や無駄な労力を割くことが軽減できますので予め知識をつけておきましょう。
特に借入条件(金利の組み合わせ)と保険関連は物件と同じくらい重要な選択をしなければなりません。未来予測も含まれているので慎重に検討することをオススメします。
テストも一夜漬けではうまくいかないことがあるので空いた時間にこれらの事項を予め勉強しておきましょう。

第4回の体験レポートは"希望の物件が購入できない!?様々な要因とは…"と"希望の物件を押さえるための重要なポイント"を掲載予定です。
既に内覧をしている方にとっては参考になる情報がございますので是非ご覧いただけますと幸いです。

買ったから分かる!!物件OFF編集者が物件購入して分かった『条件の良い不動産物件を買うためのコツ』(第四回)
~「物件購入」 "希望の物件が購入できない!?様々な要因とは…"と"希望の物件を押さえるための重要なポイント" 編~

http://bukkenoff.jp/column/45

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