[物件OFFコラム]中古マンション選びで大切な「管理状態」のチェックポイント|物件OFF

中古マンション選びで大切な「管理状態」のチェックポイント

 

マイホームを購入すると決めたとき、新しい住居にどんな条件を優先するでしょうか?
間取り、広さ、築年数、日当たりの状態、最寄り駅、子供の学区、憧れの住宅地…などなど。長く住みたいからこそ、高い買い物だからこそ、失敗や後悔は絶対にしたくはないですよね。
でも、もしマイホームとして中古マンションの購入を考えているのならば、それらの条件はもしかしたら二の次になるかもしれません。中古マンション購入時には最も重視する重要ポイントがあるのです。


管理のチェックポイント

 

《マンションの未来を決める「管理」》

 

マンションの寿命は、一戸建てと比べると比較的長いといわれています。
ただし、それは「管理」がしっかりしている場合の話。建物ですから、どんな建材であろうとも時間がたてば古くなっていくもの。街を歩いている時に、改修工事をしているマンションを見かけたことはないでしょうか。あのようにしっかりと維持管理できているかいないかで、数年後のマンションの未来は大きく変化していくのです。

特に中古マンションの購入を考えているのならば、“現在の管理状態”をしっかりと確認できるのもメリットのひとつ。新築の状態ではわからなかった事が、築年数分かけて明らかになっている状態なのです。
まず、どこをチェックすればいいのか、ここでは説明していきます。




その1.議事録で状態確認

分譲マンションの場合、毎年管理組合の総会が開催されています。その際に“総会議案書”と“議事録”が作成されますので、それらをオーナー側から手に入れて確認しましょう。

これらにはマンション管理組合の決算や予算などから、課題、それらに対する決議結果や意見まで、様々な情報が記されています。だいたい2~3年分ほど確認が出来れば、だいたいの現状と課題などが掴めてくると思います。しっかりとした意見が組合員から出され、議論、対策、たとえば「マンション周囲が暗くて防犯面で不安」という意見があったのならば、その対策して「街灯を増やす」、「防犯カメラを設置する」など、適切に議論されそれらに対応した上で、その旨がきちんと議事録に記載されているようならば、管理組合としての活動に不安はないかもしれません。
逆に、ほぼ結果だけ記されていたりするなど、内容に薄さを感じるようであれば、積極的に活動のない、あるいは管理会社に任せっきりになっている可能性もあるでしょう。このような場合は、不要な場所にお金がかけられていたり、必要な場所を全く放置している可能性もないとは言い切れません。
もちろん信頼できる管理会社だからすべてを委託しているという事もありますし、それ自体はけして悪いことではありません。ですが、「自分たちが住んでいるマンションを自分たちの手で管理し“住みやすいマンション”にしようとする意識」があるかどうか、これは年を重ねるごとに大きな差にもなるのです。

同時にこの議事録には過去1年分の決済報告も記載されています。ここで最も重要なのは“貸借対照表”の“未収金”の箇所。この未収金があるということは、決算期末時点で管理費などの滞納者がいるという事です。もちろんその時に支払うことが出来なかったなど、各家庭の事情もある程度含まれるため、少額の場合はそれほど深刻ではないでしょうが、数十万円以上など溜まってるようならやや問題は出てくるかもしれません。数年分を見比べて、年々増えているようであれば滞納したまま回収していないという事ですから、さらに問題は大きくなるでしょう。その分の現金がマンション側にないというだけでなく、滞納者を放置しているという状態は管理組合や管理会社の動きが緩いという事でもあるわけですからね。

なお“議事録”などは、所有者や管理組合の債権者から、購入予定者までの利害関係人には閲覧する権利があります。ですので前向きに購入を考えられる物件を見つけた場合には、不動産会社などにお願いすれば見せてもらうことが可能です。


管理チェック・.議事録で状態確認

 

その2.修繕積立金は適正か

マンションはおよそ12~15年に1度、大規模修繕を行います。その際に使用されるお金が、毎月マンションの住民から回収する“修繕積立金”です。この“修繕積立金”はある程度の目安は設定されているものの、実際にはマンションによってだいぶ金額が変わっています。
この修繕積立金は、安ければ家計に響かなくて嬉しいものなのですが、金額が“安すぎる”場合は要注意です。

基本的に新築の時点だと、販売戦略上で修繕積立金を低めに設定していることが多く、築年数が経過するごとに徐々に値上げをしていくというケースがほとんどです。“修繕積立金”はマンションを維持するための生命線でもありますから、これはある意味必然ともいえるでしょう。ですので、中古マンションを購入した時点でかなり築浅であるという場合を除き、ほとんどの場合は増額された状態、というわけです。
しかし築10年以上たっているにもかかわらず、修繕積立金が管理費の半分以下であったりと増額している様子が見られないようであれば、気をつける必要があるかもしれません。計画通りに増額改定が行えないまま、外壁改修や屋上防水など費用が高額になるような場所の改修工事を行おうとしても予算が足りず、急遽大幅な増額、もしくは一時金の追加徴収などを行うという可能性が高まっているからです。

また、それでも費用を集めることが出来ず、そのまま必須な工事を適切なタイミングで行うことが出来なければ、マンションの劣化が加速してさらに大掛かりな工事が必要となり、工事費用もさらに大きくなる…などという悪循環に陥ってしまいます。
資産価値を守るということだけでなく、永くそのマンションに住み続けたいのであれば“修繕積立金”はとても大切なもの。高すぎるというのも問題なのですが、安さだけに拘らないように注意しましょう。




その3.駐車場が空きばかりではないか

大都心部を中心に高齢化や若者の車離れが進み、昔のように一家に自家用車1台、という時代ではなくなってきました。その結果、分譲マンションの駐車場も空きスペースが増えているという状態になっています。
車で移動するのが好きな人たちには、簡単にマンションの駐車場の契約を取れたりするため、それはそれで嬉しいかもしれません。が、実際はこの状態が長く続くのは問題があるのです。
空き区画が2割ほどの状態ならば注意、3割以上であれば深刻な状態になっているかもしれません。

駐車場を利用するという事は、その使用料を毎月管理組合に支払うという事です。管理組合にとって、“駐車場使用料”は管理費と同時に重要な収入源。これが減るという事は、管理会社が適切な管理を行う上で必要になる、水光熱費、小規模な修繕費、管理会社委託費などが足りなくなるという事です。場合によっては駐車場使用料の穴埋めをするため、駐車場使用料の値上げや、もしくは将来的に管理費そのものの値上げを行うといった可能性も否定できないでしょう。

中でも、機械を使って上下左右に駐車する“機械式駐車場”が設置されているマンションは、定期的に保守点検や修繕工事を行う必要性があるため維持費がかかるため、特に赤字になりやすくややリスクが高いといえるかもしれません。土地が少ない都心部などではより多くの車を駐車させるために設置しているという状況なのですが、やはりコストがかかりますので難しいところですね。


管理チェック・駐車場の空き

 

その4.建物の現状と修繕履歴

その2で上述した通り、12年から15年のサイクルで塗装や防水加工など保全を目的とした大規模改修が行われています。何度も繰り返してしまいますが、これらはマンションを維持するために必要不可欠なものであり、寿命を延ばすための大切な工事です。
ですので、購入しようと思っているマンションが築15年を超えているのならば、過去に大規模改修がきちんと実施されているかどうかを確認しましょう。同時に、“長期修繕計画書”をチェックするなどをして、過去と併せて今後予定している修繕内容も確かめておきたいところです。

“長期修繕計画書”とは、マンションの老朽化を防ぎ状態を維持するために、どのタイミングでどこを修繕するかを記したもので、管理組合がそれぞれ作成しています。適切に管理され修繕維持費を回収し、“長期修繕計画書”に従って必要な修繕がしっかり行われているマンションであれば、購入を前向きに考えても問題はないでしょう。逆に必要であるはずの修繕がされていないのであれば、将来の資産価値は低下し、さらには建物の劣化が進みすぎていずれは取り壊しになる、という可能性もあり得るのです。
中には「長期修繕計画自体が立てられていない」という物件もあるので、そのようなマンション場合は慎重に検討したほうがよさそうです。

 

管理チェック・建物の現状と修繕履歴

マイホームを買う、ということ自体が人生でそう何度もないもの。マンションを選ぶ際には、立地や部屋の間取りなどをついつい優先してしまいがちですが、“マンションは管理を買え”という言葉があるほど「管理」というものは重視したいものなのです。
快適な生活を送りたいのであれば、ぜひ物件探しの際にはマンションの管理状態を意識してみてはいかがでしょうか。



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