[物件OFFコラム]首都圏の中古マンション価格が上昇してる理由って?|物件OFF

首都圏の中古マンション価格が上昇してる理由って?

 

2019年3月11日に東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が公開した「首都圏不動産流通市場の動向」によると、首都圏における中古マンションの成約件数が1年前と比べて1.8%増え、価格も3.6%上昇しました。これは6年連続のことで、大勢の人が中古マンションに注目し、そして購入しているということがわかります。
なぜこのような状況になっているのか、これまでの市場の動きも含めて見てみましょう。


首都圏中古マンションの価格上昇理由

 

《中古マンション成約件数は3年連続で高水準》

 

首都圏中古マンションの成約状況は、2014年に33,798件、2015年に34,776件、2016年に37,189件、2017年に37,329件と、年々数を増やしていました。昨年の2018年には37,217件と、前年から0.3%ほど下回ってしまいましたが、それでも37,000件台という高水準をキープし続けています。
同時に㎡単価も51.61万円と増え、それに伴って成約物件の平均価格も前年の3,195万円から4.3%増の3,333万円と、6年連続で上昇を続けているという現状です。

また、中古マンションの価格帯別成約件数によると、3000万円以下の成約件数がやや減少しているものの、逆にそこから5000万円以下の成約件数と比率が上昇。特に7000万円以下が2017年の3,896件から4,331件と大きく増やし、1億円以下、さらには1億円以上も確実に増えていたりと、高額帯の中古マンション取引も多く行われています。

2020年の東京オリンピック開催の影響や、新築マンションの価格が高騰していることにより、その影響を大きく受けて中古マンションの価格も上昇している、という理由も否定できません。が、多くの人が新築マンションだけでなく中古マンションにも目を向けたことによって、購入希望者だけでなく売却希望者も同時に増えて市況が活発に動くようになった、とも考えられるでしょう。
もちろん成約物件の平均価格が上昇しただけであって、すべての中古マンション価格が高騰しているわけではありませんし、むしろ数や種類など購入の幅も広がったと考えることもできるかもしれません。




《新築マンション購入の現状は》

 

そんな状況でもやはり、「マイホームを買うのなら新築マンション以外考えられない」という人もいるでしょう。2019年1月に不動産経済研究が公開した「首都圏マンション市場動向」によれば、2018年内に供給された新築の戸数は37,132戸と、前2017年の35,898戸より3.4%増とこちらでも増加を見せています。価格は首都圏平均5,871万円で、前年の5,908万円から0.6%下降、㎡単価は平均86.9万円と1.2%上昇していますが、どちらもさほど大きな変化は見られてはいません。
2019年の供給戸数予想も37,000戸ほどとされていることから、新築マンション市場に限っていえば横ばいの状況が続くとみられています。

中古マンションの価格が上昇し、新築マンションの価格が変化していないため、いずれ価格の差が狭まるのでは?などと思ってしまいそうですが、実際には㎡単価で見ると、中古で51.61万円、新築で86.9万円と差が開いているのが現状です。2017年にもこの㎡単価は中古50.00万円、新築85.9万円ですから、両方の上昇率を見てもほとんど狭まることはなさそうです。




《狙い目はやはり中古マンション》

 

供給量も価格も、大きく変化が見られないとは言いつつも、一般的な年収のサラリーマンなどにはやや手が出しづらい状態になっている新築マンション。それならば、やや価格が上昇傾向にあるけれど、価格帯や立地などに幅がある中古マンションを選ぶ人が増えているのがわかるでしょう。中でも5000万円台から1億円台以上の購入者が増えていることから、同じ予算であるならば広さや立地などが好条件の中古マンションのほうを選んだ、とも取れるかもしれません。

中古マンションでも住宅ローンを利用していれば、条件の追加などややクリア基準は厳しくなるものの“住宅ローン控除”と“不動産取得税”の軽減措置を受けることは可能ですし、もちろん10月からの消費税増税に合わせて住宅ローン控除の延長、すまい給付金の拡充、新設される次世代住宅ポイント制度の対象にもなっています。
ただし非課税となっている個人販売の中古マンションは除外されるので注意しましょう。
また、リフォームやリノベーションを購入と同時に考えているならば、住宅ローンとリフォーム費用をまとめて借り入れ可能な“一体型ローン”もありますし、最近では中古物件探しからリフォームまですべてひとつの会社で一貫して行う“ワンストップ型”の専門業者も増えていたりと、中古マンションがより買いやすく、住みやすくなっています。


狙い目は中古マンション

2019年10月には消費増税実施、翌年はいよいよ東京オリンピックが開催されますので、この先の市況も少し見えにくい状況ではあります。今後の動きに注目しておきましょう。

 

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