リフォームやリノベーションブームもあってか、新築マンションではなくリーズナブルな中古のマンションを購入して自分好みに作り直して住みたい、と思う方も多いのではないでしょうか。
でもちょっと待ってください、その家にずっと住み続けられるかはわかりませんよね？たとえずっと住み続けたいと思っていても、急な転勤や転職、住む人の増減などでそこから引っ越す必要性が出てくるかもしれません。いずれ他の人に「貸す」ことや、「売る」こともないとは言い切れないのです。

そのような状況になった時にポイントとなるのは、その建物や敷地の持つ“価値”＝「資産価値」。これが高ければ高いほど貸したり売ったりするときは有利になりますし、低ければその逆の状況になるでしょう。この“資産価値”が高いかどうかは不動産会社に査定してもらうことになりますが、どんなところを主にチェックしているのでしょうか。どのような物件が売る際に“売り物としてどのくらいの価値があるのか”、貸す際には“住みたいと思われるような物件なのか”、今回はマンションに焦点を当てて物件を選ぶ際のポイントをご紹介します。

《完成後の経過年数》

特に重要なのはその物件が完成してから何年たったかを示す“築年数”。年数が経過すればするほどもちろん劣化は進みますし、最近の新築物件にはほぼあるような設備がついていなかったり、もしくは最新の耐震基準を満たしていなかったりするため、基本的に築年数が古いほど「資産価値」は低くなっていきます。築20年を目安に建物が古くなるほど大きく下がり、それ以降は多少は変動するもののさほど変化はなくほぼ横ばいの状態が続きます。もちろん立地なども含まれるためすべてがこのパターンに当てはまるわけではありませんが、築年数が少ないほど「資産価値」も高めでしょう。
なお、“新築”とは完成後1年以内で誰も入居したことがない物件、となっていますが、“築浅”は具体的な年数が決まっているわけではないため、物件探しの際にこの表記を見つけた時には確認しておきましょう。

《交通の利便性》

都心部へ出やすいか、駅は近いかなどは気にする人が多いポイント。
利便性が高ければそれだけ人気も高いため、最寄り駅から徒歩数分以内なら、多少築年数が経っていても「資産価値」は比較的低下しにくい傾向にあるようです。近くにバス停がなかったり、あったとしてもバスを乗り継ぎが必要な場所であるのならばどれだけ立派で新しい物件でもマイナス要素となってしまう可能性はあるでしょう。
目安として駅から10分以内であれば「資産価値」は高いと言っていいかもしれません。

もちろん駅までの距離だけでなく、その駅から都心へ出やすいか、どこへつながっているかなども重要。郊外より都心部周辺のほうが特にこの点が重視されやすく、東京や新宿、大手町などといったビジネスエリアへのアクセスの良さや、快速・急行などが停車するか、複数路線が乗り入れているのかどうかなども含まれるようです。

《周囲の環境と生活の利便性》

駅からの距離が「資産価値」に反映するのは上記のとおりですが、あまりに駅や線路に近すぎたり、商業地区の真ん中に建っていたりすると、騒々しい環境となってしまうので子育て世帯などからは避けられてしまいがちです。もちろん利便性を最重視する単身者などはそこまで気にしないのかもしれませんが、査定の上ではやはり低くなってしまいます。同時に工場や大きな道路、歓楽街などが近いのも敬遠されてしまうため、マイナス要素となってしまうようです。

逆に商店街やスーパー、ドラッグストアなどのお店や、銀行や郵便局、学校、病院といった生活に欠かせない施設などにアクセスしやすければプラスとなります。ポイントは“不自由のない生活が可能か”。毎日の買い物が近場で出来れば便利ですし、病院が近ければもしもの際も安心が出来ます。子育て世代なら学校や公園、単身者なら飲食店と、世代などで条件は変わるものの、どの世代でも必須な施設と言えるスーパーや病院などが充実したエリアは「資産価値」も高くなるでしょう。ただし、小さな診療所や個人商店しかない場合は、現時点では便利でもいつかは無くなってしまう可能性も十分あり得るので注意しましょう。

《街の再開発などの発展性》

物件がある街に発展が望めるかどうかも価値に深くかかわってきます。新線や新駅の開業や、現在の最寄りの路線が他の路線への相互乗り入れが決定した場合など交通利便性の上昇が見込める場合、さらなる需要が高まり今後の人気も上昇する可能性があるので、この先「資産価値」も併せて高くなることが予想できます。
同じく駅ビルの建設や大型商業施設の開業などを含めた駅周辺の再開発や、各自治体の取り組み、大企業の動向などにも大きく影響されるのは間違いありません。現時点ではそれほど発展していなくても、大規模な再開発が計画されているエリアが近い物件は狙い目かもしれません。

また、これ以上新築の物件が建てられる土地がないほど住宅が飽和していたり、すでに人気が高くブランドが確立されているエリアのマンションは資産価値も安定していますので、下がりにくい傾向にあるようです。

《位置や日当たり、景観といった付加価値》

マンションがどの方角を向いているか、何階でどこの位置の部屋なのかも重視されるポイントです。これはリフォームなどでも変更することが出来ないため、購入時に特に注目しておきたいところでしょう。
日当たりは部屋の明るさだけでなく、洗濯物の乾きやカビなどの発生率にも関係してきます。北向き、東向き、西向き、南向きの順で日当たりは良くなり評価も高くなっていきますが、近隣の建物との距離が近すぎて日当たりに影響している場合はもちろん下がってしまうので注意です。また、南向きであってもお墓などが目の前にあったりすれば評価は低くなりますし、将来的に近隣に高層ビルが建築される予定があるのならば、今後日当たりが悪くなってしまう可能性もあるでしょう。高層階であればさほど心配しなくても大丈夫かもしれませんが、低層階の場合はこのようなリスクも頭に入れておいたほうが良いかもしれません。

もちろん南向きでなくても日当たりや窓やテラスからの眺望が良ければ、「資産価値」も高くなりますから売ったり貸したりする際に有利になるのは間違いありません。

《土地の権利》

戸建てを建設するために土地を購入した場合は、その購入者が土地の“所有権”をすべて持つことになりますが、土地の権利が“所有権”の分譲マンションの場合はそれぞれの部屋に住む住民全員が“所有権”を持ち、そのマンションの敷地を共有していることになります。多少ではあっても土地を所有していることになりますので、評価は高くなるでしょう。
逆に、土地を使用する権利を持つ“地上権”と“賃借権”がありますが、こちらは土地の所有者から共同で借りていることになるため、“所有権”と比較すると評価はやや低め。ですがたとえ“所有権”を所持していてもマンションは1棟でも約50～100戸とかなり多く所有区分はかなり小さくなってしまうことが多いですので、このポイントでの「資産価値」は多くを望まないほうが良いかもしれません。

《管理体制や修繕計画》

マンションの寿命を大きく左右するのが“管理体制”でしょう。
ポイントのひとつとしては、管理会社に入っているか。住民たちによる管理組合はほとんどの物件でありますが、この管理組合を適切に運営・指導してくれるのが管理会社なのです。きれいな新築マンションも、時間がたてば劣化していくのは当然のこと。玄関や敷地の掃除、生け垣の手入れなどから、外壁やエントランスの維持管理、現状や築年数なども考慮した上でのメンテナンスや大規模改修工事の提案をしたりと、マンションをより良い状態で維持してくれることが見込めるため、しっかりとした管理会社が入っていれば「資産価値」もプラスに評価されますし、下落を防止することも可能です。
このように管理会社が入っているか否かは注目ポイントですが、管理会社には入っていなくても管理組合自体が適切に機能しており管理体制がしっかりしていれば問題ありません。

同時に、“修繕計画”と“修繕積立金”が積み立てられているかどうかもチェックしておきましょう。修繕するにしてもマンションにお金がなければどうすることもできません。部屋をどれだけリフォームしても、建物自体の老朽化が進みそのまま修繕せずに放置すれば、いずれ取り壊しになってしまうのは避けられないでしょう。こちらも管理組合が機能していれば心配はないと思われますが、古いマンションの中には修繕計画及び修繕積立金のシステムがない場所もあるため、しっかりとした確認が必要です。

《広さと間取り》

新築でも中古でも賃貸でも、特に気になるのは間取りなのではないでしょうか。「1人暮らしだからワンルームでOK」や、「夫婦の2人暮らしだから寝室とリビングがあればいいから2LDKくらいで」、「子供部屋も欲しいから3LDK以上欲しい」など、家族構成によって必要となる間取りは変化します。
標準的な広さと間取りがあれば必要としている世帯は必ずありますので、売る際にも貸す際にも大きな問題にはなりません。ですがあまりにも“自分好み”にこだわり過ぎてリフォームし、極端に広いワンルームや、性能を無視し見た目を重視した玄関やキッチン、お風呂場など、過度なカスタマイズをしてしまうと買い手や貸し手がつきにくくなってしまうこともあるでしょう。自分には住みやすい部屋でも他の人にも便利とは限らないので、リフォームしたからと言って確実に「資産価値」も上がる、というわけではないのです。 何があってもそこにずっと住み続けるという確信があるのなら問題ありませんが、もしものことを考えておくと安心かもしれません。

「資産価値」が高い物件は、比例するように現時点での価格も高めとなっているので、あまりにも「資産価値」を重視すると予算オーバーになってしまうかもしれません。中古とはいえマンションを買う機会はそれほど多くはないので、紹介したポイントを念頭に入れある程度の妥協点も入れつつも、理想の物件を探してみてはいかがでしょうか。