[物件OFFコラム]中古マンション購入に必要な金額と物件の選び方とは?|物件OFF

中古マンション購入に必要な金額と物件の選び方とは?

 

新築にこだわらず、比較的リーズナブルな価格でバリエーションも数も多い中古マンションを購入したいと思う方は最近特に増えているようです。でも、いざ買うとなったら「どのくらいの価格帯の物件を探せばいいんだろう?」、「どこを見て選べばいいんだろう?」と悩みは尽きないもの。こちらでは後悔しないための予算の目安や物件の選び方のコツなどをお伝えします。


中古マンション購入に必要な金額と選び方

 

《中古マンション購入時にかかる金額》


1.どのくらいの値段のマンションが買える?

まず、自分がどのくらいの価格の物件を購入できるのか、そこから考えていきましょう。 現在の年収や貯蓄などはもちろんのこと、年齢、家族構成、住宅ローンなど1人1人条件は違います。今の状況だけでなく将来を見据え、家族の増減やいずれ必要となるであろう教育費や介護費、もしもの時にかかる医療費なども考慮に入れながら、“余裕をもって毎月返済可能な金額”を計算し、そこから目安となる物件の価格帯を導き出しましょう。
もちろん中古マンション購入した後にリフォームをしたいのであれば、購入予算からリフォーム代を引くことを忘れないようにしてください。


2.本体価格以外にどのくらいかかるの?

たとえば本体価格2000万の物件があったとしても、きっちり2000万円あれば購入できるというわけではありません。
本体価格の約10%程度の“手付金”と、仲介手数料、住宅ローン諸費用、登記費用、各種保険料ほか様々な費用を合わせて本体価格約6%~10%程度の“購入諸費用”、合計で約16%~20%ほどのお金を支払う必要があります。2000万の物件であれば約320万~400万程度、合計約2320~2400万が必要となりますので、購入物件の価格帯を計算する際に頭に入れておきましょう。
これらは契約した時と引渡し前など2回ほどに分けて支払いますが、住宅ローンを借りて支払う場合でもここではほぼ現金で支払う形となっているため、注意しておきたいところです。

※諸費用についてもっと詳しく知りたい人はこちらをチェック!!
物件購入時には色々な「諸費用」も必要。購入に必要なお金から自分の「買える金額」を知ろう


なお、“手付金”は“頭金”と混乱してしまいそうですが、“頭金”は住宅購入時にローンではなく現金で支払う部分のことで、“手付金”は簡単に言えば「取引をキャンセルされた場合若しくはしないための保険」のようなものです。さらにわかりやすく言えば、買う側は「ほかの買い手に売らずに物件を確実にキープしてもらうための保険」、売る側から見れば「キャンセルされた場合でも損とならないための保険」でしょうか。この状態で買い手が取引の中止を申し出た場合は支払った“手付金”は戻ってきませんし、逆に売り手が取引の中止を申し出た場合にはこの“手付金”はさらに同等の金額をプラスしてそのまま戻ってきます。つまり、確実に相手と取引するための安心料、と考えるとわかりやすいかもしれませんね。

そして契約が完了したあともこの“手付金”は戻って来ないのですが、本体価格に入りその分引かれますので、相場より“手付金”を高く支払ったとしても決して損にはならないのです。絶対購入したい物件があって他者に出し抜かれたくない場合は、多めの手付金を払って確実にキープしてもらう、という手もあるでしょう。


3.引っ越し資金やその後にかかる費用は?

引っ越しにかかる費用も計算に入れることを忘れてはいけません。近場でそれほど荷物がないのであれば自力で済ませる方もいるかもしれませんが、冷蔵庫や洗濯機、ベッド、タンスなど大きく重いものや、荷物が多い場合、移動距離がかなりある場合などは引っ越し業者に任せたほうが安心です。様々な条件で引っ越しの料金は変化しますが、一般的に引っ越しの数が多くなる3~4月の繁忙期は割高、5~2月の通常期は割安になる場合も多いようです。
引っ越しを機に家具や家電を買い替える場合などはその分の購入費も計算しておいたほうが良いですが、古くなった家具家電の処分方法も併せて調べておきましょう。

それ以外に、土地及び建物を所得した際は“不動産所得税”もかかります。もちろん中古マンションの購入でも例外ではありません。引き渡し後から約半年~1年半ほどの間に“納税通知書”が届きますので、指定期間内に納めましょう。こちらは都道府県によっては、一定の要件を満たせば軽減措置を受けることも可能です。そのためには各種手続きも必要となりますので、中古マンション購入することを決めたら早めに各都道府県に問い合わせておきましょう。


4.中古マンションのリフォーム代はどのくらい?

せっかくお手頃な値段で中古物件を購入したのだからその分しっかりときれいにしてから住みたい、と思う方も多いはず。こちらはかなり費用差が激しいため、ハウスクリーニングだけで良いとなればだいたい10~20万程度で済みますし、水回り設備の交換やフローリングへの張替え、キッチンの移動など自分好みにカスタマイズしたいのであれば、200万から中には1000万を超えるような大がかりなリフォームもあるようです。相場は約200~300万となっているようですが、築年数が古いようなマンションだと、排水管が老朽化し水漏れするといった心配もあるようですので、配管もチェックし場合によっては更新なども検討しておいたほうが良いかもしれません。

今はリフォームやリノベーションの費用も現金ではなく、ローンを組んで支払うことも可能です。リフォーム専用の“リフォームローン”も存在しますが、実際は住宅ローンと比べると金利はやや割高。ですが「中古物件を購入しリフォームして住む」というスタイルが増えてきた今、住宅ローンとリフォーム費用をまとめて借入ることが出来る“一体型ローン”も登場しています。
ローンを一本化することで手続きや審査も1回で住みますし、諸費用の節約もできるこの“一体型ローン”は、中古マンション購入+リフォームを考えている方には特におすすめです。


5.物件購入後に必要なお金は?

賃貸と違って、物件を購入してしまえば住宅ローン以外に毎月支払うものはない、などと思ってる方はいないでしょうか。
マンションには“管理費”と“修繕積立金”を毎月支払う必要があります。“管理費”はエントランスやエレベーターなど共用部分の管理維持から、管理組合の運営・活動費、管理員人件費、管理会社に委託していれば委託業務費などに使用されます。“修繕積立金”はマンションの老朽化を防ぎ、長く住み続けれられるように建物のメンテナンスや大規模な修繕工事を行うために必要不可欠な費用です。現時点では必要ないと感じていても、建物は必ず老朽化していきますからいずれは必ず必要となる時が来ますし、その時に高額な請求を住民に課すことのないよう貯金として毎月少しずつ積み立てていくのです。
場所や戸数、階数、サービスなどで多少金額は左右されますが、合わせて月2~3万円ほどが相場となっているようです。

また、土地や家屋などの不動産を所有しているすべての人に課税される“固定資産税”と、今後開発が見込まれる市街地に土地や建物を所有していれば“都市計画税”も毎年支払うことになります。こちらは立地や築年数などで金額にかなり幅がありますので仲介業者に金額を問い合わせておき、支払いが可能な額かどうか計算しておくと良いでしょう。
ついつい住宅ローンばかりに目が向きがちですが、こういったランニングコストもしっかりと押さえておく必要があります。


中古マンション購入時にかかる金額

 

《中古マンションの選び方のコツ》


1.重要視する条件を決める

いざ物件を探そうということになっても、中古マンションだけでもかなりの数がありますから優先順位を決めておくと良いでしょう。
まず、上記した“購入予算”が1つ目になります。基本的にこの予算の優先順位度は高く、下回ることはあっても大幅に上回ることがないよう計算しておく必要があります。
2つ目と3つ目は“エリア”と“駅からの距離”。通勤・通学に便利さを優先するか、多少離れていても住みやすいエリアを選択するか。長く住み続けるものですから、先を見据えて選びたいところです。
そして“間取り”が4つ目。こちらも現状だけではなく、人数の増減も考慮しておきましょう。
最後に“築年数”が5つ目。物件構造や設備の有無、耐震性など、建てられた年によってかなり違いが出やすくなっているため、このポイントを重視するのも良いかもしれません。

・築40年以上
価格帯が比較的低めで、和室が多め。建てられてから時間がたっているだけあって駅や学校、スーパーなども近かったりと生活利便性が高め。“新耐震基準”をクリアしていたとしても物件によってはやや不安が残る場合も

・築20年~30年
阪神淡路大震災を機に耐震性が重視され、同時に遮音性や断熱性、気密性など基本性能も向上。共有施設やオートロックなど設備の充実している物件もあったりと価格帯にばらつきも。大規模改修の有無の確認も必要。

・築10年
仕様と性能が大幅に進化。太い柱や梁を外側に出した“アウトフレーム工法”が標準化したほか、シックハウス対策の義務化やバリアフリー、セキュリティの充実など、クオリティはほぼ新築と変わらない物件が多め。価格は高くなるものの、キッズルームやゲストルームなど共有施設がさらに充実傾向に。

・築5年以内
東日本大震災の影響を受けて、耐震対策の強化だけでなく“太陽光発電設備”や“節水トイレ”など省エネ対策したマンションが増加。物件の値段は場所によって新築と大差がなくなってしまう反面、もしもの時の安心度はかなり高め。


2.良い不動産仲介会社の見分け方と選び方

物件だけを見て選んでしまいそうになりますが、本当に大切なのは「どこの不動産仲介会社で買うか」。
彼らの仕事は物件売買の手伝いをするだけではなく、買い手に合った物件探しをサポートすることも含まれています。住宅ローンの返済がどのように生活に影響を与えるのかを一切説明せず、その物件やエリアの欠点などは曖昧にして良い部分だけを伝え、売り込みをかけてくるような会社は避けたほうが無難です。
メリットだけでなく“デメリットもちゃんと伝えてくれる”こと、買い手の要望を聞いて“自分に合った物件を探してくれる”こと、納得できるまで物件を見せてくれて“契約を急がない”ことなど、信頼できる不動産仲介会社を見極めましょう。実際にその物件を買うか買わないかはそのあとで決めてもよいのです。

とはいっても不動産仲介会社は街にたくさんあって、どのお店から見るのか悩むこともあるでしょう。大きく分けて2つのタイプあり、CMなどでもよく見るような“大手不動産会社”と、その地域の情報を知り尽くした“地域密着型の不動産屋”が存在します。
大手不動産会社のメリットは、なんといっても物件数が多いこと。きれいな店舗で利便性の高い場所に店舗がある場合が多いので、気軽に入りやすいという点もあります。そして地域密着型の不動産屋は、とにかくそのエリアの情報に詳しいこと。地域のつながりが強ければ大家さんとの直接のパイプを持っていることが多いため、交渉で融通を聞かせてくれる可能性もあるでしょう。
大手不動産会社は「広く浅く」、地域密着型不動産屋は「狭く深く」と覚えておくとよいかもしれません。まだ済むエリアが決まっていないのなら大手の不動産会社から、住みたいエリアがしっかりと決まっていれば地域密着型の不動産屋を訪れてはいかがでしょうか。


3.古いマンションを選ぶ際に見ておくポイント

築20年以上経過した古いマンションは値段のリーズナブルさは魅力的なものの、「安全で長く住めるのだろうか?」と不安になってしまうのは仕方のないことです。ですが管理組合や管理会社が適切に機能して管理体制が整い、“修繕計画”が立てられ“修繕積立金”がきちんと積み立てられている物件ならば安心して長く住むことが出来るでしょう。

古いマンションを選ぶ際に、特に注目しておきたい場所の1つ目は“物件の周囲”。部屋だけでなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場など共用部分はキレイに清掃されているかどうか、外壁や廊下・階段などのコンクリートの継ぎ目などにひび入っていないか、手すりなどにサビや塗装の剥がれはないか、などを確認しましょう。
2つ目のポイントは“過去の修繕記録”。築20年から30年なら1回、築30年越えなら2回ほど、外壁補修や給排水管の修繕、耐震診断や耐震改修などを行う大規模修繕が行われているかです。特に1981年6月以前のマンションは、耐震診断及び耐震改修が行われてるか否かは重要です。
併せてチェックしておきたい3つ目は“予定されている改修計画”。これからも引き続き大規模修繕の予定があるかどうか、また、これまでにしていない場所があるのならこの先修繕する予定はあるのかなど、長く住める環境なのかをチェックしておきましょう。
最後の4つ目は経年劣化に対応した適所適切な修繕工事を行うために必要な“長期修繕計画書”です。この計画書があれば当然そのために必要となる“修繕積立金”も積み立てられているため、工事のための費用を一気に徴収される可能性は低いです。もちろん、修繕にかかる費用より累計積立金が予定より少なければ、場合によって高額な工事費用を請求される恐れも出てくるかもしれません。

それだけではなく、各部屋のリフォーム履歴や、リフォームの制限の有無も確認しておきたいポイントです。
あまりにもチェックポイントが多いですし、自分ではわかりにくいと思うのならば、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)に任せてしまうというのも手です。費用はややかかってしまうものの、第三者的な立場また専門家の見地から確認して様々なアドバイスがもらえるため、安心して購入することが出来るでしょう。

 

中古マンションの選び方のコツ

新築物件と比べて中古マンションは価格が抑え気味とはいえ、物件の購入はやはり大きな買い物。通常ならば気にも留めないようなことも考慮しなければなりませんし、数も多いので大変なのは間違いありません。ですが納得したマンションが購入できるよう、不動産会社などのプロを味方につけて後悔のない中古マンション購入を実現しましょう。

 

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