[物件OFFコラム]値段だけじゃない!リノベーション済みマンション購入のメリットとデメリット|物件OFF

値段だけじゃない!リノベーション済みマンション購入のメリットとデメリット

 

マイホーム購入といえば「新築が当然」と言われてた時代もあったものの、今ではそのような風潮もなくなりかけているようです。もちろん人気がなくなったというわけではありませんし新築も続々と建てられていますが、それ以上に中古マンションを購入する人々は増えています。特に、すぐに入居することも可能な“リノベーション済み中古マンション”の注目度は上昇中。このような物件をマイホームとして購入することにどんなメリットやデメリットがあるのか、また選ぶコツや注意点はあるのかなどをお伝えします。


リノベ済マンション購入のメリットとデメリット

 

《リノベーション済みマンションを購入するメリットは?》


不動産会社などが中古物件を購入し、壁紙やフローリングなどの張替えからキッチンやユニットバスなどの住宅設備を交換を行ってから販売を行っているものを“リフォーム済み物件”といいます。また、間取りの変更やデザインの変更など大規模な工事が行ったものが“リノベーション済み物件”となります。
この2種類に明確な線引きはされておらずやや曖昧のようですが、新築の状態に戻すような工事のことを“リフォーム”、新築以上の性能に造りかえ価値を高める工事のことを“リノベーション”と指しているようです。

これらの物件を購入するメリットとしては、きれいな状態の物件に即住めるということ。
中古マンションを購入しさらにリノベーション工事を済ませてから住むなら、打ち合わせから工事完了までかなりの時間がかかってしまうでしょう。ですが工事済みの物件であれば購入後即入居が可能ですし、新築の物件と比較しても遜色ないものでありながらも、新築と比べて比較的リーズナブルな価格で購入することが可能です。
同時に、すでにリノベーションが済んでいるため、工事の完了した状態の物件を直接見学ができることと、すでにリノベーション料金が物件価格に入っているので、資金計画が立てやすいということもメリットに挙げられます。最近では住宅ローンとリノベーション費用がまとめて借りられる“一体化ローン”もありますが、やや金利が割高ですし、あれもこれもと自分で追加していくと費用も大きくなりがち。最初から住みやすい状態になっているだけでなく、返済が住宅ローン一本になっているのは非常にうれしいでしょう。

なお物件購入時に見つけることが出来なかった雨漏りや漏水、給排水管の故障欠陥などといった“見えない不具合=瑕疵(かし)”が入居後に見つけられた場合、その売り主が責任を持つ必要がある“瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)”があるのも安心できるポイントです。
こちらは売主が宅地建物取引業者(不動産会社)であれば最低2年、個人の場合であれば3か月ほどと定められています。



 

《リノベーション済みマンション購入のデメリットは?》


すでにリノベーション完了済の物件を購入する最大のデメリットは、リフォーム前の状態の部屋の確認ができないことです。人間も表面だけ美しく着飾っていても、体の中が病気に侵されてしまえばいずれは倒れてしまうでしょう。建物もそれと同じで、クロスやフローリングの張替えなど目に見える部分だけきれいにしていても、その下地が傷んでいれば、現時点ではよくても数年後に大きな問題が出てくるかもしれません。
ですので、内見時などに床下や天井裏を見ることができる“点検口”があれば、可能ならばそちらからチェックしましょう。また、リノベーション内容や箇所など、工事履歴が写真や図面とともにまとめられている物件はポイントはかなり高めです。
自力で確認することに不安を感じるのであれば、第三者の一級建築士による“ホームインスペクター(住宅診断士)”を依頼するのもよいかもしれません。

もちろんすでにリノベーションは完了していますから、希望通りの間取りや設備があるとは限らないのもデメリットでしょうか。ここからさらにリノベーションをと考える方もいらっしゃるでしょうが、マンションの管理規約で禁止されてるケースもありますし、構造そのものが施工不可能なものだったりすることもありうるでしょう。「あとここだけたりない!」とこだわりの実現を目指すのも良いですが、この場合は“即入居”や“ローンの一本化”などリノベーション済みマンションを購入したメリットそのものがなくなってしまうこともありうるので注意しましょう。どうしてもこだわりが譲れないのならば、物件探しからリノベーションのデザインや設計及び施工、中には資金計画やローンの申し込みまでが一体となった“ワンストップ型”のリノベーション会社も増えているので、“リノベーション済み中古物件”ではなくこちらを検討してみるのはいかがでしょうか。


リノベーション済みマンションを購入するメリット

 

《失敗しないためのリノベーション中古マンション選び方とコツ》


内見する際には部屋自体を確認するのはもちろんですが、マンションそのものをチェックすることも大切です。 エントランスや廊下、エレベーター、ゴミステーション、生け垣など掃除や手入れが行き届いているかなど、共用部分も重要箇所です。毎日快適に生活することは可能か、住民のマナーやモラルに問題はないか、管理組合もしくは管理会社は適切に機能しているか。部屋はどれだけきれいにリノベーション出来ても、これらを個人が変えることは不可能ですので、不安を感じるような物件は避けたほうが無難かもしれません。

同じく「外観は古くてちょっと不安だったけど、部屋の中はきれい」と思った場合も注意。購入した部屋だけがいくらリノベーションできれいになっていたとしても、建物自体が古いままであったらそのまま老朽化が進み、いずれは取り壊しになってしまうかもしれません。
そのため、"長期修繕計画書"と“修繕積立金”も確認しておきましょう。マンションのどの部分が傷んでいるか、どのような補修が必要かを事前調査(劣化診断)し、状態に合わせた修繕工事計画が記された"長期修繕計画書"と、その際に必要となるお金“修繕積立金”は大切なポイント。修繕積立金が予定より少ない場合などは、臨時の工事費用を徴収される場合もありますのでしっかりとチェックしておきましょう。

また、1981年6月以降に建てられたマンションは現行の“耐震基準”を満たしているため、地震の際にも基本的に安心ですが、それ以前のマンションは注意が必要です。もちろん1981年6月以前に建てられたすべてのマンションが危険というわけではないのですし、専門機関に診断してもらった結果に安全性に問題ないと回答のあるものも存在しますので、診断の実施や結果を調べることも必要です。ここ数年で起きた大きい地震発生時に受けた影響を確認するのもよいでしょう。


リノベーション済みマンション購入のデメリット


新築物件と比べて価格が抑えめであったり、未リノベーションと比べてきれいな状態で即入居ができたりと、様々なメリットがあるリノベーション済み物件。ですがやはりデメリットも存在していますので、上記のポイントを押さえ、後々後悔することのないようけっして見た目だけで判断することのないように留意してください。




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